Eine Immobilie zu kaufen, ist oft das Projekt eines Lebens. Doch zwischen der Budgetberechnung, den technischen Gutachten und den Feinheiten des Kaufvertrags tappen viele zukünftige Käufer im Dunkeln. Ein erfolgreiches Immobilienprojekt beruht weniger auf Glück als auf einer methodischen Vorbereitung, Schritt für Schritt.
DPE und thermische Durchlässe: die regulatorische Falle, die vor dem Kauf überprüft werden muss
Sie ziehen eine Investition in Mietimmobilien oder den Kauf einer alten Wohnung zur Renovierung in Betracht? Die erste Frage, die Sie sich stellen sollten, betrifft nicht den Preis oder die Fläche, sondern die Energieklasse der Wohnung.
Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen, die im DPE mit G klassifiziert sind, nicht mehr vermietet werden im Rahmen neuer Mietverträge, Verlängerungen oder stillschweigenden Verlängerungen. Das Verbot wird 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet und 2034 auf die Klasse E. Eine heute schlecht klassifizierte Immobilie kann morgen ohne umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten unmietbar werden.
Ein weiterer oft übersehener Punkt: Die DPE, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 30. Juni 2021 erstellt wurden, sind am 1. Januar 2025 ungültig geworden. Wenn der Verkäufer Ihnen ein Gutachten aus diesem Zeitraum vorlegt, müssen Sie ein neues verlangen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Ein abgelaufenes DPE kann einen Finanzierungsantrag blockieren oder, schlimmer noch, einen Vermieter in einen Rechtsstreit verwickeln, da das DPE nun dem Eigentümer entgegengehalten werden kann im Falle eines Fehlers oder einer Unterlassung.
Bevor Sie eine Immobilie besichtigen, denken Sie daran, die Immobilienberatung auf Immorise zu konsultieren, um die konkreten Auswirkungen dieser Regeln auf Ihr Projekt besser zu verstehen.
Reales Immobilienbudget: die Kosten einbeziehen, die niemand detailliert
Wenn es um das Budget geht, denken die meisten Käufer an den Preis, der in der Anzeige angegeben ist. Der tatsächliche Betrag eines Immobilienkaufs übersteigt diese Zahl bei weitem.
Hier sind die oft unterschätzten Posten:
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises bei Bestandsimmobilien (deutlich mehr als bei Neubauten) ausmachen, decken Steuern, Gebühren und administrative Formalitäten ab.
- Die Honorare der Immobilienagentur, die manchmal vom Käufer getragen werden, die sich zum Nettopreis des Verkäufers addieren.
- Die Kosten für die Normierung, insbesondere die energetische Sanierung, wenn die Immobilie im DPE mit E, F oder G klassifiziert ist.
- Die Garantiegebühren des Kredits (Hypothek oder Bürgschaft) und die Bankgebühren.
Ein zuverlässiges Immobilienbudget umfasst alle Nebenkosten, nicht nur den Kaufpreis. Ohne diese ganzheitliche Sichtweise riskieren Sie, Ihre Kreditfähigkeit zu überschreiten oder auf notwendige Arbeiten verzichten zu müssen.
Kaufvertrag: die aufschiebenden Bedingungen, die den Käufer schützen
Der Kaufvertrag ist keine bloße Formalität. Es ist ein rechtliches Engagement, das Sie schützen oder in die Falle locken kann, je nachdem, wie es formuliert ist.
Warum verdienen die aufschiebenden Bedingungen so viel Aufmerksamkeit? Weil sie die Bedingungen definieren, unter denen Sie vom Kauf zurücktreten können, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren.
Die Klausel zur Kreditbeschaffung ist die bekannteste, aber nicht die einzige nützliche. Sie können auch eine Klausel aushandeln, die mit dem Erhalt einer Baugenehmigung, dem Fehlen nicht deklarierter Dienstbarkeiten oder dem Ergebnis eines spezifischen technischen Gutachtens (Asbest, Blei, Schädlingsbefall) verbunden ist.
Ein konkreter Punkt: Überprüfen Sie, dass die Kreditklausel den geliehenen Betrag, die Laufzeit und den maximal akzeptierten Zinssatz genau angibt. Eine zu vage Klausel kann vom Verkäufer angefochten werden, wenn Sie eine Finanzierungsablehnung geltend machen. Der Notar ist dafür da, diese Klauseln präzise zu formulieren, aber es liegt an Ihnen, Ihre Bedürfnisse im Vorfeld zu signalisieren.
Bewertung der Immobilie und Verkaufspreis: auf soliden Grundlagen verhandeln
Über einen Preis zu verhandeln, ohne den tatsächlichen Wert des lokalen Marktes zu kennen, ist wie mit geschlossenen Augen voranzuschreiten. Die Bewertung einer Immobilie basiert auf messbaren Kriterien, nicht auf Intuition.
Der Preis pro Quadratmeter im Viertel, der allgemeine Zustand der Immobilie, die Qualität der Eigentümergemeinschaft (sofern zutreffend), die Nähe zu Verkehrsanbindungen und Geschäften: All diese Elemente beeinflussen direkt die Transaktion. Die Preise kürzlich verkaufter Immobilien im gleichen Gebiet zu vergleichen, bietet eine verlässlichere Orientierung als der vom Verkäufer angegebene Preis.
Eine überbewertete Immobilie wird verhandelt, eine unterbewertete wird umstritten. In einem Markt, der sich stabilisiert, haben Käufer, die mit einer dokumentierten Bewertung kommen, einen echten Verhandlungsspielraum. Den Verkäufer vor der Abgabe eines Angebots nach den vollständigen Immobilienbewertungen zu fragen, ermöglicht es auch, mögliche Arbeiten zu identifizieren und einen Preisnachlass zu rechtfertigen.
Professionelle Begleitung: wann man einen Makler oder Notar hinzuziehen sollte
Sollte man jeden Schritt seines Immobilienprojekts alleine bewältigen? Bei einem Erstkauf ist die Antwort selten ja.
Der Immobilienkreditmakler vergleicht die Angebote mehrerer Banken und verhandelt die Bedingungen des Kredits (Zinssatz, Kreditversicherung, Bearbeitungsgebühren). Sein Eingreifen kann die Gesamtkosten des Kredits erheblich senken, insbesondere in einem Umfeld, in dem die Zinssätze von einer Institution zur anderen variieren.
Der Notar hingegen sichert die Transaktion rechtlich ab. Er überprüft die Konformität der Gutachten, die Hypothekensituation der Immobilie und die Gültigkeit der Klauseln des Kaufvertrags. Der Notar ist kein einfacher Stempel, sondern ein Schlüsselakteur für die Sicherheit des Kaufs.
Wenn Sie eine Mietinvestition in Betracht ziehen, kann Ihnen ein Steuerberater auch helfen, das am besten geeignete Regime auszuwählen und die Auswirkungen der neuen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem DPE auf die Rentabilität Ihres Projekts vorherzusehen.
Ein ruhiges Immobilienprojekt basiert auf überprüften Informationen, nicht auf Annäherungen. Die Energieklasse vor der Besichtigung zu überprüfen, alle Kosten vor der Unterzeichnung zu kalkulieren und sich von den richtigen Fachleuten von Anfang an begleiten zu lassen: Diese drei Reflexe reichen aus, um die Mehrheit der unangenehmen Überraschungen zu vermeiden.