Een onroerend goed kopen is vaak het project van een leven. Toch gaan veel toekomstige kopers, tussen het berekenen van het budget, de technische diagnoses en de subtiliteiten van de verkoopovereenkomst, voorzichtig te werk. Een succesvol vastgoedproject berust minder op geluk dan op een methodische voorbereiding, stap voor stap.
DPE en thermische doorlatendheid: de regelgevende valkuil om te controleren voordat u koopt
Overweegt u een huurinvestering of de aankoop van een oud appartement dat gerenoveerd moet worden? De eerste vraag die u zich moet stellen, betreft niet de prijs of de oppervlakte, maar de energieklasse van de woning.
Sinds 1 januari 2025 kunnen woningen die G geclassificeerd zijn volgens de DPE niet meer worden verhuurd in het kader van nieuwe huurovereenkomsten, verlengingen of stilzwijgende verlengingen. Het verbod zal in 2028 uitbreiden naar woningen die F geclassificeerd zijn, en vervolgens naar E in 2034. Een slecht geclassificeerd pand vandaag kan morgen onmogelijk te verhuren zijn zonder aanzienlijke energierenovaties.
Een ander vaak over het hoofd gezien punt: de DPE’s die zijn uitgevoerd tussen 1 januari 2018 en 30 juni 2021 zijn per 1 januari 2025 vervallen. Als de verkoper u een diagnose uit deze periode voorlegt, moet u een nieuwe eisen voordat u iets ondertekent. Een verouderde DPE kan een financieringsdossier blokkeren of, erger nog, een verhuurder blootstellen aan een geschil, omdat de DPE nu tegen de eigenaar kan worden ingeroepen in geval van fout of omissie.
Voordat u een pand bezoekt, denk eraan om de vastgoedadviezen op Immorise te raadplegen om de concrete implicaties van deze regels voor uw project beter te begrijpen.
Werkelijk vastgoedbudget: neem de kosten mee die niemand detailleert
Als we het over budget hebben, denken de meeste kopers aan de prijs die op de advertentie staat. Het werkelijke bedrag van een vastgoed aankoop overschrijdt dit cijfer ruimschoots.
Hier zijn de vaak onderschatte posten:
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in de bestaande markt vertegenwoordigen (veel meer dan in de nieuwbouw), dekken de belastingen, de vergoedingen en de administratieve formaliteiten.
- De honoraria van de vastgoedmakelaar, soms ten laste van de koper, die bovenop de netto verkoopprijs komen.
- De kosten voor de aanpassingen aan de normen, met name de energierenovatie als het pand E, F of G geclassificeerd is volgens de DPE.
- De garantie kosten van de lening (hypotheek of borg) en de bankdossierkosten.
Een betrouwbaar vastgoedbudget omvat alle bijkomende kosten, niet alleen de aankoopprijs. Zonder dit globale overzicht loopt u het risico uw leencapaciteit te overschrijden of gedwongen te worden om noodzakelijke werkzaamheden te laten vallen.
Verkoopovereenkomst: de opschortende voorwaarden die de koper beschermen
De verkoopovereenkomst is geen eenvoudige formaliteit. Het is een juridische verbintenis die u kan beschermen, of u kan in de val lokken, afhankelijk van hoe deze is opgesteld.
Waarom verdienen de opschortende voorwaarden zoveel aandacht? Omdat ze de voorwaarden definiëren waaronder u de aankoop kunt annuleren zonder uw waarborgsom te verliezen.
De clausule voor het verkrijgen van een lening is de bekendste, maar niet de enige die nuttig is. U kunt ook een clausule onderhandelen die verband houdt met het verkrijgen van een bouwvergunning, de afwezigheid van niet-gemelde lasten, of het resultaat van een specifieke technische diagnose (asbest, lood, parasitaire toestand).
Een concreet punt: controleer of de leningclausule precies het geleende bedrag, de duur en het maximaal geaccepteerde tarief vermeldt. Een te vage clausule kan door de verkoper worden betwist als u een weigering van financiering inroept. De notaris is er om deze clausules nauwkeurig op te stellen, maar het is aan u om uw behoeften van tevoren aan te geven.
Taxatie van het pand en verkoopprijs: onderhandelen op stevige basis
Onderhandelen over een prijs zonder de werkelijke waarde van de lokale markt te kennen, is als met gesloten ogen vooruitgaan. De taxatie van een pand is gebaseerd op meetbare criteria, niet op intuïtie.
De prijs per vierkante meter in de buurt, de algemene staat van het pand, de kwaliteit van de VvE (indien van toepassing), de nabijheid van openbaar vervoer en winkels: al deze elementen beïnvloeden de transactie direct. Het vergelijken van recente verkoopprijzen in dezelfde sector biedt een betrouwbaarder referentiepunt dan de prijs die door de verkoper wordt vermeld.
Een overgewaardeerd pand wordt onderhandeld, een ondergewaardeerd pand wordt betwist. In een markt die zich stabiliseert, hebben kopers die met een gedocumenteerde taxatie komen een reële onderhandelingspositie. De verkoper vragen om de volledige vastgoeddiagnoses voordat u een bod doet, helpt ook om eventuele werkzaamheden te identificeren en een korting te rechtvaardigen.
Professionele begeleiding: wanneer een makelaar of notaris inschakelen
Moet u elke stap van uw vastgoedproject alleen beheren? Voor een eerste aankoop is het antwoord zelden ja.
De hypotheekadviseur vergelijkt de aanbiedingen van verschillende banken en onderhandelt over de voorwaarden van de lening (rente, kredietverzekering, dossierkosten). Zijn tussenkomst kan de totale kosten van de lening aanzienlijk verlagen, vooral in een context waarin de rentetarieven van de ene instelling naar de andere variëren.
De notaris, aan zijn kant, waarborgt de transactie op juridisch vlak. Hij controleert de conformiteit van de diagnoses, de hypotheekstatus van het pand en de geldigheid van de clausules van de overeenkomst. De notaris is geen simpel stempel, hij is een sleutelspeler in de veiligheid van de aankoop.
Als u een huurinvestering overweegt, kan een belastingadviseur u ook helpen om het meest geschikte regime te kiezen en de impact van de nieuwe verplichtingen met betrekking tot de DPE op de rentabiliteit van uw project te anticiperen.
Een zorgeloos vastgoedproject wordt opgebouwd uit geverifieerde informatie, niet uit schattingen. Controleer de energieklasse voordat u een bezoek brengt, bereken alle kosten voordat u ondertekent, en omring uzelf met de juiste professionals vanaf het begin: deze drie reflexen zijn voldoende om de meeste onaangename verrassingen te vermijden.