Sein Kapital in Immobilien anzulegen, bleibt eine beliebte Strategie in Frankreich. Doch die steuerlichen Regelungen haben sich geändert, alte Regelungen sind verschwunden und neue sind aufgetaucht. In Immobilien zu investieren erfordert im Jahr 2026 ein Verständnis dieser Entwicklungen, bevor man irgendetwas unterschreibt.
Reintegration der Abschreibungen LMNP: die steuerliche Falle beim Verkauf
Sie ziehen die nicht-professionelle möblierte Vermietung wegen ihrer steuerlichen Vorteile in Betracht? Der Mechanismus wurde grundlegend geändert. Seit dem 15. Februar 2025 werden die im realen Regime abgezogenen Abschreibungen bei der Berechnung des Verkaufsgewinns wieder integriert, wenn die Immobilie verkauft wird (Artikel 84 des Finanzgesetzes für 2025).
Konkret wird ein Investor, der über mehrere Jahre Abschreibungen abgezogen hat, sehen, dass sein zu versteuernder Gewinn beim Verkauf entsprechend steigt. Diese Regel gilt auch für Abschreibungen, die vor diesem Datum vorgenommen wurden, gemäß einer ministeriellen Antwort, die im März 2026 veröffentlicht wurde.
Warum ist diese Änderung so wichtig? Weil sie den Gesamtvorteil des LMNP für diejenigen, die nach einigen Jahren verkaufen wollen, stark reduziert. Die kurzfristige Vermietung von möblierten Wohnungen wird steuerlich weniger interessant als zuvor. Für Investoren, die langfristig planen und ihre Immobilie behalten, ist der Einfluss geringer, da der Abzug für die Haltedauer letztendlich einen Teil der Belastung ausgleicht.
Bevor Sie sich zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung entscheiden, ist es jetzt nützlich, die Angebote auf Lc Immo zu entdecken, um die Nettorenditen je nach gewählter Strategie zu vergleichen.
Status des privaten Vermieters: das neue steuerliche Immobilienregime von 2026
Mit dem Ende des Pinel zum 1. Januar 2025 gab es eine Lücke für Investoren, die nach einem steuerlich anreizenden Rahmen suchten. Das Finanzgesetz für 2026 hat ein neues Regime geschaffen, das für Erwerbungen gilt, die zwischen dem 21. Februar 2026 und dem 31. Dezember 2028 getätigt werden.
Dieses Regime stellt bestimmte Bedingungen:
- Verpflichtung, die Immobilie mindestens neun Jahre lang zu vermieten, was schnelle Verkaufsstrategien ausschließt.
- Eine Miete zu verlangen, die unter dem lokalen Marktpreis liegt, was den Bruttorendite mechanisch begrenzt.
- Die Wohnung muss bestimmte energetische Leistungsanforderungen erfüllen, die mit den sich verschärfenden DPE-Verpflichtungen verbunden sind.
Dieses Regime zielt auf den Vermögensaufbau ab, nicht auf die maximale Rendite. Der steuerliche Vorteil ist zeitlich verschoben und an Bedingungen geknüpft. Es richtet sich an ein geduldiges Investorenprofil, das bereit ist, eine moderate Miete im Austausch für eine über die Zeit gestreckte Steuerreduzierung zu akzeptieren.
DPE und thermische Durchlässe: ein oft unterschätzter Renditefaktor
Das Energieeffizienzdiagnose ist nicht mehr nur ein einfaches Verwaltungsdokument. Es bestimmt jetzt, ob eine Wohnung vermietet werden kann. Immobilien der Kategorie G sind seit 2025 bereits vom Vermieten ausgeschlossen. Die Wohnungen der Kategorie F werden folgen.
Eine schlecht eingestufte Immobilie im DPE verliert sowohl ihren Mietwert als auch ihren Verkaufswert. Im Gegensatz dazu kann eine energetisch renovierte Wohnung eine höhere Miete rechtfertigen und stabilere Mieter anziehen.
Für einen Investor bedeutet dies, dass das Budget für energetische Renovierungsarbeiten bereits in die Rentabilitätsberechnung einfließen muss. Eine preiswerte, aber energieintensive Immobilie zu kaufen, mag attraktiv erscheinen. In Wirklichkeit schmälern die Kosten für die Normierung und der Verlust von Mieteinnahmen während der Arbeiten die Marge.
Den tatsächlichen Ertrag nach Renovierung berechnen
Die Bruttomietrendite reicht nicht mehr als Indikator aus. Es müssen die Eigentumskosten, die Grundsteuer, die Versicherung, die Renovierungskosten und jetzt der steuerliche Einfluss beim Verkauf abgezogen werden.
- Die Nettorendite nach Steuern berücksichtigt die tatsächliche Besteuerung gemäß dem gewählten Regime (Mikro-Immobilien, real, LMNP).
- Die Kosten der energetischen Renovierung müssen über die geplante Haltedauer abgeschrieben werden.
- Die Leerstandsquote, selbst wenn sie kurz ist, reduziert die tatsächliche Rendite um mehrere Zehntel Punkte.
- Die Verwaltungskosten, wenn Sie delegieren, machen in der Regel einen Prozentsatz der erhaltenen Miete aus.
Immobilienfonds und Immobilien-Crowdfunding: Diversifizieren, ohne eine Immobilie zu kaufen
Nicht alle Investoren haben die Fähigkeit oder den Wunsch, eine Immobilie direkt zu verwalten. Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen den Zugang zum Immobilienmarkt mit bescheideneren Beträgen, ohne die Verpflichtung zur Mietverwaltung.
Die SCPI bündeln das Risiko auf mehrere Dutzend Immobilien, die oft in verschiedenen Städten oder europäischen Ländern verteilt sind. Die Rendite hängt von der Qualität des Immobilienportfolios und der Verwaltungsgesellschaft ab, aber die Liquidität bleibt im Vergleich zu einer klassischen Finanzanlage begrenzt.
Das Immobilien-Crowdfunding funktioniert anders. Es handelt sich darum, Geld an einen Entwickler zu verleihen, um ein bestimmtes Projekt zu finanzieren, mit einer angekündigten Rendite und einer festen Laufzeit. Das Haupt risiko ist die Zahlungsunfähigkeit des Entwicklers oder die Verzögerung des Projekts. Das Kapital ist nicht garantiert und die Anlage ist während der gesamten Dauer des Projekts illiquide.
Wählen zwischen direkter Verwaltung und delegierter Anlage
Die direkte Verwaltung einer Immobilie bietet die volle Kontrolle über die Auswahl des Mieters, die Arbeiten und die Verkaufsstrategie. Sie erfordert Zeit, juristische Kenntnisse und eine Toleranz für Unvorhergesehenes (Schäden, Mietausfälle, Leerstand).
Die Immobilienfonds beseitigen diese Einschränkungen, entziehen jedoch auch den Hebel der klassischen Bankfinanzierung, der einer der Hauptmotoren der Rentabilität im Immobilienbereich bleibt. Der Leverage-Effekt ermöglicht es, einen Betrag zu investieren, der über die verfügbaren Ersparnisse hinausgeht, was die Rendite auf das Eigenkapital erhöht, wenn der Zinssatz unter der Mietrendite bleibt.
Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab: verfügbare Zeit, Vorliebe für die Verwaltung, Anlagehorizont und Risikotoleranz. Eine gut abgestimmte Immobilieninvestition berücksichtigt all diese Parameter, bevor sie überhaupt nach einer Immobilie oder einem Finanzprodukt sucht.
